買房，最怕就是買到爛尾樓，好不容易開(kāi)始還上貸款了，卻收到了項(xiàng)目停工的消息。

錢(qián)沒(méi)了，房子也沒(méi)了，房貸卻一分不少，

不過(guò)，從今天起，爛尾樓業(yè)主終于有救了！

4月21日，人民法院報(bào)刊登了一則最高院《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》。雖然只有短短幾百個(gè)字，卻讓無(wú)數(shù)業(yè)主一夜無(wú)眠。

我們重點(diǎn)來(lái)看跟業(yè)主相關(guān)的兩條：

“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！?

這個(gè)條款，意味著“房屋交付請(qǐng)求權(quán)”優(yōu)先級(jí)最高。首先要確保交房，再考慮其他權(quán)利。

值得一提的是，“已支付全部?jī)r(jià)款”并不等同于“全款買房”，按揭買房也屬于這種情況，享受同等權(quán)利。

如果確定無(wú)法交付，又該怎么辦呢？批復(fù)中也做了回應(yīng)：

“在房屋不能交付切無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”

這條更直接，法院將優(yōu)先支持爛尾樓業(yè)主退款的權(quán)利。無(wú)疑有里程碑式的意義。

一直以來(lái)，業(yè)主都是非常弱勢(shì)的一方。當(dāng)遇到項(xiàng)目爛尾，往往是會(huì)出現(xiàn)各方債權(quán)“打架”：

銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，業(yè)主則要求交房或者退款。

然而，抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)，都是有明文規(guī)定的。而業(yè)主享有的優(yōu)先權(quán)，現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒(méi)有明確規(guī)定。這就導(dǎo)致了一些基層法院，可能并不考慮業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。最高院一發(fā)文，報(bào)紙一刊登，情況完全不一樣了。

再補(bǔ)充一點(diǎn)法律小知識(shí)：

人民法院在審判工作中具體應(yīng)用法律的問(wèn)題，由最高人民法院作出司法解釋；而“批復(fù)”是司法解釋的一種形式，對(duì)所有的法院都有約束力。

今后再處理相關(guān)案件，都要優(yōu)先保障業(yè)主的權(quán)利！